این روزها سوال پرتکراری که پرسیده میشود این است که آیا سرقفلی مغازه بخریم یا خیر؟ اما باید بدانید که سرقفلی مغازه به چه معناست و تفاوت آن با مالکیت چیست؟ بهتر است آن را با ذکر مثالی توضیح دهم تا بهتر متوجه شوید. تصور کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره میکنید و در آن شروع به کسب و کار میکنید و در مدت زمان کوتاه معروف میشوید و مشتری‌های زیادی به دست می‌آورید. حال اگر مالک بعد از اتمام قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، آن شهرتی که به دست آورده‌اید را به نفع خودش استفاده می‌کند. زیرا همه آن مغازه را می‌شناسند و شما باید در مغازه دیگری از ابتدا شروع به کسب شهرت کنید. طبق توضیحی که داده شد افراد زیادی هستند که با مالک و مستاجر خود به مشکل برمیخورند و به وکیل سرقفلی در تهران نیاز پیدا میکنند یا ممکن است به وکلای دیگری در زمینه های دیگری نیاز داشته باشند. وکلا یک سامانه جستجوی وکلای دادگستری می‌باشد که در هر زمینه‌ایی وکلای معروفی در هر شهری معرفی کرده است. حال در این مقاله به بررسی سرقفلی و انواع آن پرداخته‌ایم.
سرقفلی در واقع یک مفهوم حقوقی است و برای اماکن تجاری مطرح میشود و برای ملک های مسکونی معمولا مورد استفاده قرار نمیگیرد. در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می‌شد. سرقفلی به مستأجران ملک‌های تجاری این امکان را می‌دهد تا با پرداخت مبلغی کم به عنوان اجاره، از امکانات ملک بهره‌مند شوند و پس از انقضاء دوره اجاره، این اجاره را تمدید کنند.
در اجاره ی ملک تجاری، مالک مبلغی را به صورت توافقی علاوه بر اجاره بها از مستأجر دریافت می کند که این مبلغ را «حق سرقفلی» می نامیم. که مالک هر سال با نرخ اجاره ی متعارف بازهم ملک را به مستأجر اجاره دهد و اگر بعد از اتمام سال تمایل به ادامه ی اجاره با مستأجر نداشته باشد مبلغی را به عنوان «حق سرقفلی» به مستأجر می پردازد. تعیین این مبلغ به اراده طرفین بستگی دارد و همچنین کیفیت محل اجاره، شرایط و نوع بنا موثر است.
دو نوع سرقفلی داریم، مجازی و حقیقی که سرقفلی حقیقی با کسب و کار و نوع آن ارتباطی ندارد و مربوط به امکانات و استعدادهایی است که ملک مورد نظر برای تجارت دارد. اما سرقفلی مجازی به تلاش، موفقیت‌های کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به دست آمده در آن موثر است.
سرقفلی واقعی
زمانی که یک ملک تجاری برای نخستین بار با استفاده از قرارداد اجاره منتقل میشود، مالک می‌تواند حق سرقفلی ملک را به مستأجر منتقل کند. سرقفلی واقعی مربوط به ملک‌های تجاری است که برای نخستین بار به اجاره داده می‌شوند. در این حالت، مستأجر مالک سرقفلی ملک میشود و حتی پس از پایان مدت قرارداد اجاره، نیازی به تخلیه ملک تجاری ندارد، مگر اینکه مالک تصمیم بگیرد که سرقفلی ملک را به قیمت روز پرداخت کند. به طور کلی، طبق قانون جدید، زمانی که ملک تجاری از طریق قرارداد اجاره منتقل میشود، می‌توان از همان ابتدا درباره حق سرقفلی تصمیم گرفت و به توافق رسید.
نکته ی مهمی که در رابطه با سرقفلی واقعی بایستی به آن توجه داشت، قید کردن آن در دفاتر اسناد رسمی است.
سرقفلی مجازی
سرقفلی مجازی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمی‌شود و تصمیم‌گیری خاصی برای آن از پیش انجام نمیگیرد. این نوع حق سرقفلی زمانی معنا پیدا می‌کند که مستأجر یک ملک تجاری را اجاره می‌کند و در طول مدت قرارداد برای بهبود و شهرت کسب‌وکارش تلاش می‌کند. برای مثال، مستأجری که ملکی را در یک خیابان فرعی و کم‌تردد اجاره می‌کند و آن را به یک بستنی‌فروشی و فست‌فود پرطرفدار تبدیل می‌کند. در چنین شرایطی و بر اساس قوانین سرقفلی در ایران، حتی پس از انقضای مدت اجاره، مستأجر الزامی به تخلیه ملک ندارد و می‌تواند به فعالیت و کسب‌وکار خود ادامه دهد.
تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت 70 به 30 است. یعنی قیمت سرقفلی در کل بیشتر از مالکیت است. کسی که ملکی را اجاره می کند و در آن به کسب و کاری مشغول می شود، به مرور زمان برای خود اسم و رسمی پیدا کرده و شهرتی می یابد که بر ارزش ملکی که در آن مشغول به کار است می افزاید. از این جهت املاک تجاری با املاک مسکونی متفاوت اند.
برای آنکه ارزش سرقفلی را حساب کنید، باید براساس قانون روابط موجر و مستاجر و توسط مرجع با صلاحیت این کار را انجام دهید. برای اینکه بدانید ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک می شود بهتر است از بهترین وکیل سرقفلی در تهران کمک بگیرید.
حق مالکیت
حق مالکیت یک حق انحصاری و اختصاصی بوده یعنی کسی نمی‌تواند حقی که برای مالک مال به وجود آمده را از او سلب کند مگر به موجب قانون. حق مالکیت جز موارد استثنا قانونی، حقی مطلق را، برای مالک مال به وجود آورده و حق هر گونه بهره برداری از عین و منافع را به او می دهد مثلا به موجب این حق مالک می تواند هر گونه نقل و انتقال و خرید و فروشی را انجام بدهد.
حق سرقفلی
حق سرقفلی این امتیاز را برای مستاجر داشته که در حرفه خود حسن شهرتی پیدا کند و کسب و کارش ارتقا یابد در واقع مستاجر ما با داشتن این امتیاز، صاحب حق منافع در ملک تجاری می باشد که، عین آن متعلق به مالک است، اما او را از نقل و انتقال منافع در فرضی که ماذون از سوی مالک باشد سلب نکرده و این اختیار را به او داده که بتواند اقدام به انتقال حقش به دیگری کند و حق برخورداری از منافع ملک را به مستاجر جدید بدهد.
سرقفلی هم مانند هر دارایی دیگری بعد از مرگ مالک به ورثه شخص می‌رسد. وراث می‌توانند زوج یا زوجه و فرزندان باشند که هر یک با توجه به سهم قانونی خود دریافت میکنند ولی در صورتی که هیچ‌یک از این موارد را فرد متوفی نداشته باشد، به وراث درجه دو که ارتباط خونی دارند مانند برادران، خواهران و فرزندان‌شان می‌رسد.
اگر مالک سرقفلی قصد انتقال سرقفلی به فرزند یا دیگر وراث را داشته باشد، باید طبق قرارداد پیش برود. چنانچه در قرارداد شرط عدم انتقال حق و امتیاز سرقفلی ذکر شده باشد، هیچ‌گونه انتقالی نباید صورت بگیرد. این در صورتی است که هر یک از وراث می‌توانند حق سرقفلی خود را به دیگر وارثین منتقل کنند حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد.
نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
ریاست محترم دادگاه حقوقی .................................
با سلام احتراما، اینجانب ................................. خواهان دادخواست مطروحه، به استحضار می رساند که بر اساس قرارداد اجاره شماره ................................. مورخ ................................. مغازه مذکور در اجاره نامه را از خوانده اجاره کرده و مدت 10 سال نیز در آن، به فعالیت تجاری مستمر، مشغول بوده ام.
حال، مالک محترم، با استناد به پروانه ساختمانی صادر شده برای ملک و به دلیل اقدام برای احداث ساختمان جدید، درخواست تخلیه ملک را ارائه نموده است. لذا، با استناد به ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، درخواست صدور حکم به پرداخت حق کسب و پیشه، به نرخ عادله روز و با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، مورد استدعاست.
سرقفلی یک دارایی غیر مادی است و با فوت صاحب آن از بین نمی‌رود، بلکه به ارث می‌رسد. به‌طورکلی وقتی فردی فوت میکنند کلیه دارایی‌های مشهود یا نامشهود وی بر اساس قانون ارث و سهم‌الارث هریک از وراث تقسیم میشود. اما نحوه تقسیم حق سرقفلی کمی پیچیده است؛ چراکه حق کسب و پیشه یا سرقفلی مال ملموسی نیست که وراث به‌اندازه سهم خود در آن شریک شوند؛ بنابراین بهتر است از مجرب ترین وکیل سرقفلی در تهران مشورت بگیرید.
مالک در سه حالت زیر می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند و مستاجر باید به او حق کسب و پیشه یا تجارت را بپردازد:
۱.نوسازی یا بازسازی:
اگر مالک قصد داشته باشد ملک را نوسازی یا بازسازی کند و به دلیل این کار نیاز به بازگشت ملک از مستاجر داشته باشد، می‌تواند قرارداد سرقفلی را فسخ کند.
۲.نیاز به عرصه و اعیان ملک برای کسب و کار شخصی:
اگر مالک بر اساس شرایط ملک، نیاز به استفاده از عرصه و اعیان ملک برای کسب و کار شخصی خود داشته باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و مستاجر را مستحق حق کسب و پیشه کند.
۳.نیاز به ملک برای سکونت:
در صورتی که مالک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک به ملک نیاز داشته باشد و این نیاز با شرایط ملک مطابقت داشته باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.
این حالات تعیین‌کننده برای فسخ قرارداد سرقفلی هستند و باید مالک به این شرایط و موارد مشخصی وفادار باشد تا امکان فسخ قرارداد به عنوان حق مالک محسوب شود.
همانطور که می‌دانید طرح هر دعوایی نیازمند آن است که خواهان با ارائه مدرک قانونی، ادعاهای مطرح شده در دادخواست را اثبات کند. ارائه مدارک قانونی، به دادگاه می باشد که این مدارک، شامل موارد زیر است:
رسید ثبت نام و احراز هویت ثنا
مدارک هویتی خواهان
قرارداد اجاره
میزان مالیات سرقفلی
ملک در اختیار مالک سرقفلی است
این بدان معنا است که مالک سرقفلی این اجازه را دارد تا به تشخیص خود، ملک را دوباره در اختیار فرد دیگری قرار دهد. تنها در شرایطی این حق از مالک سرقفلی سلب میشود که در قولنامه این حق از او گرفته شده باشد.
آیا می‌توان در بنا تغییر ایجاد کرد؟
یکی دیگر از اختیاراتی که مالکان سرقفلی دارند این است که در ملک تغییراتی ایجاد کنند. فراموش نکنید که مالکان سرقفلی در واقع اختیاری روی زمین ندارند؛ اما می‌توانند بصورت محدود تغییراتی در ملک ایجاد کنند که به اصل بنا آسیبی وارد نشود. لازم به گفتن است کشیدن تیغه یا برداشتن تراس از مواردی است که تغییر در اصل بنا محسوب میشود. با این حال اگر تغییرات تزئینی محسوب شود و بر کاربری ساختمان بیفزاید، هیچ مشکل قانونی به وجود نخواهد آمد.
به شغل موجر ادامه دهید
همانطور که می‌دانید دامنه اختیارات مالک سرقفلی بسیار گسترده است؛ اما باید بدانید که او اجازه ندارد به کسب‌وکار دیگری در ملک بپردازد؛ بلکه باید به شغلی ادامه دهد که موجر داشته است. برای این مورد نیز استثنایی وجود دارد و آن این است که اگر در قولنامه سرقفلی به شغل خاصی اشاره نشده باشد، مستأجر یا همان مالک سرقفلی این امکان را دارد که شغلی مناسب شرایط خود در ملک برپا کند.
وکالت ابزاری جهت دفاع از حق
معرفی سایت وکلا
ثبت نام وکلا در سایت
همکاری با ما
شماره تماس رزرو مشاوره حقوقی
09362095065
شنبه تا چهارشنبه
از ساعت 08:00 تا 18:00
وکلا ، سامانه ارتباط مردم با وکلای مجرب
طراحی سایت گروه فنی مهندسی ساین
آمار